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上半年楼市区域分化加剧 一线城市领涨全国 三、四线房价回降

发布时间:2015/7/7 11:05:52  来源:人民网-房产频道  作者:   责任编辑:紫梦  返回首页
    随着今年上半年一系列楼市利好政策的出台,以及改善型需求入市,全国楼市整体成交回暖。

  进入2015年,楼市在房企年末冲刺后进入盘整期,楼市整体表现欠佳,2月迎来传统春节,楼市成交继续走低,3月楼市企稳回升,4月楼市成交再上涨,5月利好政策不断,楼市成交继续回升趋势,6月楼市成交继续回暖。

  政策利好 上半年近8成城市成交量同比上涨

  2015年上半年,在整体宏观经济压力仍存的背景下,中央定调稳定住房消费,多轮金融信贷政策发力,“3?30”房贷新政、营业税5年改2年、“二套房”信贷政策以及公积金新政纷纷出台,改善市场环境,促进需求入市。与此同时,各地因城施策出台一系列以公积金政策调整为主的宽松政策,辅以财政补贴和税费减免等掀起地方新政高潮,刺激需求特别是改善性需求释放。

  中国指数研究院数据显示,2015年6月监测的主要城市成交面积环比上涨5.32%,超6成城市环比上涨,同比去年6月亦上涨64.47%。

  日前,国家统计局数据显示,2015年5月份,70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨,同比下跌。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析,5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致。5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价环比普涨,二线城市房价整体稳定,大部分三线城市房价仍然在下降,城市间分化加剧。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,“2015年上半年整体来看,商品房的交易量有明显的回升,特别是二季度,二季度成交量连续在36000套左右,超过了历史的水平。”

  中国指数研究院数据显示,2015年上半年,34个主要城市中,有27个城市成交面积同比上涨,其中杭州涨幅高达142%,涨幅居次的为深圳,上涨121%;同比下降的城市中,合肥降幅最大37%。

  市场分化 一线城市房价领涨全国

  不过,全国房地产市场呈现分化的趋势,一线城市成交量价明显上升,而三、四线城市成交量微涨,但房价仍在下降。

  从中国指数研究院数据来看,北上广深等一线城市成交面积同比增长48%,二线城市成交面积同比增长12%,三线城市成交面积同比增长29%。

  “一线城市上海和深圳价格幅度比较大,主要由于新房豪宅入市比较集中,很多房子精装修”,胡景晖表示,“有些二线城市,如杭州价格相对平稳,库存量比较大,新房三年以上才能消化,供求关系导致上半年价格没有太大增长”。

  不过,专家认为,一线城市房价不太可能出现大涨。“首先,以现场也能使的限购政策没有解除,其次,一线城市新房的库存量相对比较大,特别是北京和广州,二手房的挂牌量今年上半年增加,供应比较充足。”胡景晖认为,“此外,现在城市人口产业布局来讲,限制两千万以上的城市的发展,更趋向于创造更多就业机会的产值的产业,形成新的人口聚合效应。以区域核心城市为中心人口规划来讲,一线城市的房价不会出现大涨,应该稳中略涨的态势。”

  而对于三、四线城市能不能走出低谷,胡景晖表示,这取决于当地有没有新的产业的崛起,形成房屋的有效需求。“像鄂尔多斯,前些年由于资源各种因素价格被抬高,要想激活市场的活力很困难,确实有崩盘的风险。”胡景晖称。

  趋势预判 下半年楼市持续回暖

  市场回暖的同时,楼市的库存压力继续缓解。2015年6月末,中国指数研究院监测的主要城市库存量环比上月下降1.2%。6月去化速度继续加快,市场持续回暖,虽开发商推盘力度有所加大,但库存高压仍有所缓解。

  随着市场的持续回暖开发商也积极推盘,促进资金回笼,但由于去化速度逐步加快,多地库存仍有下降,库存高压得到缓解。

  中国指数研究院分析认为,今年上半年的势头将会延续,预计下半年市场供应降幅收窄,需求继续回升,全年商品房销售面积将保持2%-5%左右的增长。同时,库存将逐步去化,供大于求压力持续改善,房价有望企稳并小幅反弹,推动市场整体回暖。“目前房地产市场阶段性上行通道已经打开,结合历史规律预计此轮上升空间持续在一年左右。”

  整体来看,房地产市场上半年有所复苏,但是我觉得基本的共识是房地产的黄金期已经渐行渐远了,即便是政府做了很多政策是调整,也是是针对自住型需求。产业外迁,事实上,量升价稳,区域之间的分化恐怕要持续一段时间,当然下半年的交易量会超过上半年和去年同期。

  土地市场不乐观一线城市出让金降幅明显

  2015年上半年,土地市场年初走高,首月出让金即突破两千亿元,随后地方政府供地与房企拿地节奏放缓,月度走势波动,各项指标均以同比下降为主。近期市场形势转暖,一二线城市楼市热度向土地市场传导。数据显示,6月土地市场环比向好,但上半年整体下行趋势难改,供求量及出让金均低于去年同期,楼面均价小幅回升。

  中国指数研究院分析,分城市来看,一线城市整体表现分化,北京、广州和深圳3个城市均有多个月份成交冷淡,尽管优质地块仍受追捧,但供地量的总体减少使成交量及出让金锐减,同比降幅均超三成。二线城市延续一季度走势,月度数据以同比下降为主,供需总量均处低位;三四线城市同比降幅较一季度有所扩大,土地市场仍不乐观。

  根据中国指数研究院数据显示,上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额为4458亿元,同比减少33%。一线城市出让金总额降幅较明显,深圳仅排名第21位,厦门、青岛、南通、昆明、常州为新上榜城市。

  上海以680亿的土地出让金居首位,榜单总额降幅明显。2015年1-6月,全国土地出让金排名前二十城市成交总额为4458亿元,同比减少33%,降幅较一季度缩小,上榜门槛与去年的125亿元相比大幅下降,厦门、青岛、南通、昆明、常州为新上榜城市。

  上海、北京、广州以680亿元、637亿元、368亿元占据榜单三甲,但一线城市出让金总额降幅仍较明显,深圳仅排名第21位。受供地量减少影响,重点城市成交量及出让金普遍下滑,前二十城市中仅9个城市同比增加,厦门涨幅最高为78%,近半数城市同比降幅在30%以上。

编辑:紫梦 来源:人民网-房产频道